Mercoledi, 18 Ottobre 2017

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Immobili: il Mercato Torna Ai Livelli Degli Anni '90


Mutui, mercato immobiliare, compravendite, prezzi

Continua la crisi del mercato immobiliare con il calo delle compravendite che rimane nettamente superiore a quello dei prezzi, lasciando cadere invano le speranze di ripresa. É questo il quadro tratteggiato dall'Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare di tredici grandi città italiane. Nello specifico i prezzi risultano in flessione del 3,5% rispetto ad un anno fa, mentre il calo atteso delle compravendite a fine anno dovrebbe attestarsi da un minimo del 3,5 ad un massimo dell'11,5%. Il rapporto sottolinea che lo scenario più probabile è comunque quest'ultimo con un totale degli scambi nell'ordine dei 529.300.
Ciò significa che rispetto al picco massimo del 2006 il numero delle compravendite di abitazioni nelle otto principali province italiane è tornato ai livelli di metà anni '90.
Ma quali sono le regioni di questa difficoltà di adeguamento dei prezzi alla caduta degli scambi?

Secondo Nomisma le ragioni principali sono tre: le diminuite disponibilità economiche delle famiglie, la stretta creditizia delle banche nell'erogazione dei mutui e l'aspettativa di ulteriori ribassi nel mercato che spinge a rimandare le decisioni di acquisto.Gli effetti della stretta creditizia nella concessione dei mutui è evidente. Infatti le compravendite di chi acquista senza chiedere un mutuo sono diminuite di meno del 10% mentre quelle di chi compra anche grazie ad un mutuo sono scese di oltre il 30%.

Vi è una forte diminuzione del loan to value, ovvero tra il valore dell'immobile e quello del finanziamento bancario.
Questa è identificata dal rapporto come la principale caratteristica del mancato adeguamento dei prezzi al calo delle compravendite. Per il fatto che senza una maggiore apertura del credito anche il calo dei prezzi non sarà in grado di far ripartire l'offerta, salvo un grosso ingresso di abitazioni a prezzi più bassi nel breve periodo. Ma un tale scenario sarebbe possibile solo con l'immissione di stock di immobili da parte di soggetti pubblici o di banche con crediti deteriorati, cosa piuttosto difficile. I proprietari privati, dall'altra parte sono restii ad abbassare i prezzi se non per necessità di realizzo.
Perciò quali sono gli scenari per il prossimo futuro? Secondo Nomisma i prezzi continueranno a scendere ma in modo lento come fatto finora, ci si attende un calo del 2,4% nel 2013 e un calo dell'1,7% nel 2014.
Tornando ai giorni nostri e al confronto del calo dei prezzi rispetto allo scorso anno, emergono differenze significative che vanno da un minimo registrato a Bari dello 0,9% ad un massimo del 5,8% rilevato a Firenze. Sopra la media troviamo anche Bologna (-5,1%), Venezia (-4,2%) e Genova (-4%), mentre registrano flessioni al di sotto della media Roma (-2,9%) e Milano (-2,3%).
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