Lunedi, 18 Giugno 2018

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GUIDA ALLE AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA


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Guida alle Agevolazioni Fiscali Prima Casa | Imposta catastale | Ipotecaria | di Registro | Iva | Abitazione Principale |

La normativa italiana prevede fin dal 1982 una serie di agevolazioni fiscali per l'acquisto di beni immobili come prima casa. In questo articolo vogliamo fare un po' di chiarezza su questo tema molto interessante ma che può risultare anche molto complicato. Cominciamo col dire che per usufruire delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Le agevolazioni fiscali riguardano essenzialmente l'iva, l'imposta di registro , l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria. La legge diversifica le agevolazioni a seconda che l'acquisto della prima casa venga fatto da un privato (non soggetto ad iva) o da un'impresa costruttrice o che ha ristrutturato l'immobile

ACQUISTO DA UN PRIVATO NON SOGGETTO AD IVA

L'agevolazione in questo caso consiste nella possibilità di usufruire di un'aliquota ridotta per quanto riguarda l'imposta di registro che viene fissata al 3% invece che al 7%. L'imposta ipotecaria e l'imposta catastale sono fissate a 168 euro ciascuna, invece che al 2% e all'1%


ACQUISTO DA IMPRESA

Qui la normativa introduce un altro elemento discriminate ovvero il tempo della cessione dell'immobile in relazione alla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. Questo elemento temporale viene fissato in 4 anni. Per cui abbiamo che per gli immobili la cui vendita si conclude entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori il consumatore dovrà versare:
  • iva al 4% (invece che al 10%)

  • Imposta di registro 168 euro (invece che il 7%)
  • imposta catastale 168 euro (invece che l'1%)
  • imposta ipotecaria 168 euro (invece che il 2%)

Diversamente per gli immobili la cui vendita si conclude oltre 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, le agevolazioni fiscali prevedono

  • iva esente
  • imposta di registro pari al 3% (invece che il 7%)
  • imposta catastale 168 euro (invece che l'1%)
  • imposta ipotecaria 168 euro (invece che il 2%)

 


I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Abbiamo visto che non costituisce requisito essenziale che la prima casa sia adibita ad abitazione propria e/o dei familiari. E' invece necessario che:

  1. la prima casa non deve essere considerata come immobile di lusso. Per maggiori informazioni sulle caratteristiche delle case considerate di lusso è necessario fare riferimento al Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969Decreto
	del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969.

  2. la prima casa sia ubicata nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività' principale. Questo requisito non è richiesto per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia. Mentre per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. I n caso di comunione legale dei coniugi basta che uno solo dei coniugi abbia la residenza nel Comune dove è ubicato l'appartamento (vedi Corte di cassazione, Sez. tributaria, ordinanza n. 2109 depositata il 28 gennaio 2009Corte
	di cassazione, Sez. tributaria, ordinanza n. 2109 depositata il 28
	gennaio 2009)

  3. l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà', usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare

  4. l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà', su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

I requisiti 3 e 4 devono essere attestati con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto, assieme all'impegno di attendere al requisito numero 2 entro i limiti temporali fissati dalla legge (18 mesi). Qualora queste dichiarazioni non siano inserite nell'atto di compravendita è possibile rimediare mediante un atto integrativo.
In presenza dei 4 requisiti le agevolazioni sull'acquisto della prima casa spettano anche se l'immobile viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci secondo la legge, quali interdetti e inabilitati

 

ACQUISTO DELLE PERTINENZE

In caso sussistano i requisiti sopra elencati le agevolazioni per la prima casa spettano anche per l'acquisto delle pertinenze (cantina, box, garage, posto auto) anche se l'acquisto viene effettuato con atto separato e se le pertinenze si trovano in prossimità dell'abitazione. Tuttavia la legge concede le agevolazioni fiscali solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
  • C/2 (cantina o soffitta)
  • C/6 (garage o box auto);
  • C/7 (tettoia o posto auto).


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QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA"
l'acquirente
perde il diritto ai benefici fiscali per l'acquisto dell'immobile come prima case, nel caso in cui:
  • le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false
  • non trasferisce la residenza nel Comune dove e' situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Oppure se e entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Nel caso in cui entro cinque anni venga ceduta una pertinenza o una o più porzioni non significative della casa, le agevolazioni sulla parte rimasta di proprietà' non decadono. Decadono invece quelle relative alla pertinenza.
La perdita dei benefici per l'acquisto della prima casa comporta il ritorno al regime fiscale ordinario. Perciò all'acquirente “decaduto” verranno richiesto di versare la differenza tra le imposte dovute (intere) e quelle pagate (ridotte), più' gli interessi di more e una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.


FOCUS: VENDITA PRIMA CASA E RIACQUISTO IMMOBILE
Come abbiamo visto la vendita dell'immobile per il quale si è usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa fa perdere il diritto ai benefici a meno che entro un anno il consumatore non riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. E' bene sottolineare che tra i requisiti per non perdere i benefici vi è quello di destinazione dell'immobile ad abitazione principale. La normativa non specifica un termine preciso entro il quale il contribuente debba adibire l'immobile acquistato ad abitazione principale, ma introduce il concetto di “ragionevolezza”. Ciò significa che la destinazione ad abitazione principale può essere subito successiva al contratto di compravendita o può subire ritardi a causa di situazioni particolari (ad esempio tempi per il trasloco ,o ristrutturazione, o temporanei diritti di godimento di terzi sull'immobile) però si suppone appunto la ragionevolezza e la buona fede dell'acquirente. Per approfondire l'argomento si veda, l'approfondimento dell'Agenzia delle Entrateapprofondimento
dell'Agenzia
delle Entrate.

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RISORSE:

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CREDIT
Si ringrazia l'utente jawceyjawcey di flickr per l'immagine


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